Come si definisce l’abitazione principale?

E’ abitazione principale quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il 3° grado e affini entro il 2° grado) hanno la dimora abituale (= residenza).

A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Un contribuente, quindi, può fruire della detrazione anche qualora abbia contratto un mutuo ipotecario per acquistare la proprietà (o la nuda proprietà) di un immobile che sarà adibito ad abitazione principale di uno o più familiari.

La detrazione spetta in riferimento ad un importo massimo di euro 4.000; in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 4.000 è riferito all’ammontare complessivo degli interessi sostenuti (anche se pagati da più contribuenti).

Interessi passivi su mutui ipotecari per la costruzione o per la ristrutturazione dell’abitazione principale

L’importo massimo sul quale compete la detrazione d’imposta del 19% ammonta complessivamente a euro 2.582,28 annui.

Per costruzione si intendono:

➢ tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento di abilitazione comunale che autorizza una “nuova costruzione”;

➢ gli interventi di “ristrutturazione edilizia” (di cui art. 3, c. 1, lett. d), D.P.R. 380/2001).

Pertanto, rientrano nell’agevolazione anche gli interventi “… rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”.

Oneri accessori detraibili unitamente agli interessi passivi

Sono oneri accessori relativi al contratto di mutuo e, pertanto, sono detraibili unitamente agli interessi passivi:

➢ l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio per i mutui stipulati in valuta;

➢ la commissione spettante agli Istituti di credito per la loro attività di intermediazione, comprese le spese di incasso delle singole rate;

➢ gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato);

➢ la cosiddetta “provvigione per scarto rateizzato” nei mutui in contanti;

➢ le spese di istruttoria, le spese di perizia tecnica, le spese notarili e quelle bancarie relative al mutuo (comprese le eventuali “penalità” versate all’istituto mutuante), ecc..

Per "spese notarili" si intendono sia l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo che le spese che il notaio sostiene per conto del cliente, quali, ad esempio, l'iscrizione o la cancellazione dell'ipoteca. Restano indetraibili, invece, tutte le spese relative al contratto di compravendita dell'immobile.

Inoltre, tra gli oneri accessori non possono rientrare i premi dell’assicurazione relativa all’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo, in quanto secondo l’Agenzia delle Entrate (C.M. 15/E del 2005) non hanno carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo.

Compensi per intermediazione immobiliare

E’ detraibile il compenso corrisposto agli intermediari immobiliari, in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

Tali compensi sono detraibili nella misura del 19%, per un importo non superiore a complessivi euro 1.000 (detrazione massima: euro 190).

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che la detrazione in commento spetta anche per l’acquisto di diritti reali diversi dalla piena proprietà, sempre a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

L'importo di euro 1.000 costituisce il limite massimo cui commisurare la detrazione in relazione all'intera spesa sostenuta per il compenso versato agli intermediatori immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e che la possibilità di portare in detrazione questo onere si esaurisce in un unico anno di imposta.

Inoltre, se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di euro 1.000 deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.